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"中国硅谷"望京坠落
http://www.s-lou.com???搜楼网?????发表日期:2017-11-24
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望京的写字楼出租出现了分水岭,巨头企业入驻的高档写字楼和填满创业梦的繁杂办公区隔街相望,相同的是,无论是处于微时,还是已成规模,望京的入驻企业多是CBD写字楼外溢的需求。


望京,很多人听到这个词,往往想到的是声调略高的韩国人还有正宗的韩餐,但是,乌乌泱泱的人流也在提醒着人们它新兴商务区的身份。

一度,因为中央定位和科技企业居多,望京被称为中国硅谷,而如今,望京写字楼呈现出一派乱象,高低不一的写字楼规格和参差不齐的入驻企业让人模糊了望京“中国硅谷”的定位。

发展分化:好的更高,不好的更低

八点钟的14号线,是最拥挤的时候,地铁是很难挤上去的,杨强每天都要经历这场平常但浩浩汤汤的早高峰,他上车的站点是一号和十四号换乘站大望路,虽然拥挤,但是杨强的公司在望京SOHO,十四号线直达,他觉得挺好。

88年出生的杨洪现在是互联网教育公司“作业盒子”的推广总监,“最早我们公司在朝阳门SOHO,但是后来发展壮大,就搬到望京来了,这里互联网氛围浓,租金也比较低。”

最初,望京的开发方式便和美国硅谷相仿,政府给予了大力支持,大型企业都有自己的园区,2004—2010年间,北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等世界企业巨头相继将总部迁往位于望京地区的中关村电子城科技园区,彼时的国贸区域正处于写字楼供大于求的惨淡状态。从某种意义上讲,望京的起步是带着尚方宝剑的,在望京写字楼渐成规模后,开发商一拥而上,拿地、建城、招揽入驻企业,于是,一座座地标性建筑拔地而起。

在此,SOHO中国建设了第一个地标性建筑—望京SOHO,但是望京SOHO并没有成为足以带领望京写字楼发展的项目,望京SOHO的广场甚至被“广场舞大妈”占领,与望京标榜的大型企业聚集地形象完全不相符。

一位写字楼行业资深人士对和讯房产表示,“在快速建设的过程中,开发商并没有太注重品质,散售、商住两用的楼很多,还有SOHO中国后来做的租给创客的SOHO 3Q,这些写字楼比较适用于中小企业,灵活,租金比较便宜。”

杨洪所供职的作业盒子最早在朝阳SOHO,后来因为企业规模变大,加上租金的考虑,作业盒子从朝阳搬到了朝阳SOHO,杨洪告诉和讯房产,“公司搬到望京,一部分是考虑到人多,朝阳SOHO装不下,望京的租金也更低,还有一部分是考虑到望京的互联网氛围更浓。”

但如今,望京SOHO等以中小企业为主的写字楼早已不是互联网、科技的大本营,广告、建筑、零售等其他企业也逐渐增多,企业种类繁杂。

互联网企业多注重办公氛围,杨洪说,“我们现在在不断增加,已经租下近一层半的空间了,但是我们并没有打算搬离创客空间。”当被问到原因是,这位典型的80后互联网工作者两手一摊,“这里就是年轻人该在的地方吧!没有‘油腻’的中年人,这里的办公条件也满足我们的需求了。”但是,杨洪也在渴望网红创客来到望京SOHO,原因是有利于宣传。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平对和讯房产表示,很多是无法承受CBD的租金的,把望京作为一个备选,属于CBD溢出效应。望京的租金和CBD、金融街(000402,股吧)的租金水平相比,区别很大,差的不是一丁半点。

截至2017年第三季度末,世邦魏理仕提供的数据显示,北京(楼盘)写字楼整体市场平均成交租金报每月每平方米346.7 元 。而望京区域楼整体市场平均成交租金 Q1、Q2、Q3的报价分别为每月每平方米247.4元、247.5元和247.5元。世邦魏理仕的总样本量为北京全市130栋甲乙级写字楼。

望京已成成为了CBD写字楼需求外溢的承接地,哪里还有什么选择权?

望京市场需要相对低端的写字楼作出补充,以满足中小企业的入驻需求。上述资深人士告诉和讯房产,“望京区域中小企业至少占一半,中小企业可选择的写字楼比较多,众创空间把一些小的、做不好的商业面积收过去做成众创空间,腾讯、微软也在扶持这样的中小企业,望京整体感觉还是比较年轻、多元化,而CBD多是专业律所和银行等,两者的氛围不一样。”

保利地产(600048,股吧)北京公司商办项目负责人王竹轩说道,“小业主比较灵活,当整个望京区域的空置率上升,小业主租的地方就会降低租金,所以,望京区域租金的区别会越来越大,好的楼租金越来越高,不好的楼租金越来越低。”

高端写字楼供不应求

相对低廉的租金是望京写字楼足具吸引力的显性特征。同时,一个共识是,望京作为商务区的优势很大,并且,高档写字楼所承接的CBD写字楼外溢需求部分是相当优质的企业。

就在潘石屹因为各种原因频频出清项目尝试转型的时候,绿地、保利、金辉、利星行等开发商开始在望京区域发力,上演“你方唱罢我方登台”的戏码,望京地标性建筑几次易主。

而随着国贸CBD、金融街、燕莎商区等商务区的外溢需求逐渐涌入望京板块。望京高端写字楼迅速被销售出去。绿地、保利、利星行、美瑞泰富、中航等开发商的项目也多是面向中型和大型企业,租售情况良好。

王竹轩对和讯房产表示,“望京的项目去年卖完了,整栋卖了一个,还有整层、半层的形式卖掉的,T1是自持,目前出租率是在80%左右,内部的任务是今年租到95%左右,95%已经几乎满了。” 绿地集团相关负责人也对和讯房产表示,“写字楼部分,我们是用三年左右时间售罄的,中国锦是按层整售,其余楼栋都是整栋出售。”

中高端写字楼大批入市和CBD写字楼需求外溢形成了一个很好的供需对接,有足够能力的开发商开始思考怎样做的把项目做的更“高大上”?

入驻企业的层级自然而然成了开发商比较重点。因为阿里巴巴的存在,绿地在这方面显得底气很足,上述相关负责人说,“和周边企业相比,我们还是很有信心的,除了阿里巴巴花了17.5亿买下的那栋楼,我们其他的也都是整层出售,售价都在两亿左右。”目前,绿地的写字楼也存在中小业主和部分投资客,锤子科技便是投资客引进的企业。

而利星行的企业更具代表性,其引进的三大行业巨头均是在其他成熟商区搬到望京,惠普和诺和诺德是从国贸搬迁过去,而康明斯此前是燕莎商区,其所代表行业是制造业、科技和医药行业。

似乎,在望京区域,甲级写字楼形成了一个供不应求的局面,大型企业、优势企业首选是这种产权单一、业主背景良好,物业服务好的高品质写字楼,因为这可以规避很多风险。

望京“中国硅谷”的身份何时回归?

无法辩驳的是,望京的入驻企业参差不齐,基础配套处于一个相对混乱、糟糕的状态,杨洪每天上下班都要骑共享单车到地铁站,“这边的基础设施配套确实不好,红绿灯比较乱,搭建的铁皮也特别多,路都还没修好。”望京的交通配套差别很大,望京南和望京东地铁站,仅三站之隔,基础配套便千差万别。

除了部分让人误以为“荒郊野岭”的基础设施,频繁更换的商户也是杨洪感到不便的因素。“望京SOHO的人很多,一到饭点,生意好的店都是排队的人,但是餐饮店通常待不久,所以很多时候,我们都是叫外卖。”

上述资深人士表示,“望京的配套已经有所改善了,但远远不够。望京很多地方属于在建区域,地铁上盖的项目是不能开的,因为有安全隐患,望京规划的路可以说是四通八达的,目前都是封的,我们看不到总体的规划配套,这个情况是到明年的年中会得到改善。”

目前,金辉有一万平米的商务配套,商家已招满,但是,预计今年年底或明年年初开始营业。当望京的在建区域大部分建设完成,道路完全开通,望京的变化或将是翻天覆地的。

在“望京写字楼该往何处去”的终极命题上,王永平提出,“望京整体入驻企业门槛较低,租金承受能力没有那么强,中小企业的占比没有统计,一般持有型的物业才会因为税收等原因进行企业统计,规模小的写字楼不愿意在这方面做统计,不存在一个产业孵化的关系,望京并没有文创、大健康等定位,它并不是一个楼宇经济。”望京的最初参照物美国硅谷,便是给出“园区”的概念得到优势,而如今,望京“中国硅谷”的定位在慢慢偏离。

望京得益于硅谷的发展模式,入驻的都是大型租户,阿里巴巴等大型企业有机会建造自己的园区,这些也是中关村、上地、燕莎、中关村是没办法满足的,而接下来能满足这些需求的是丽泽商区,但是丽泽又不是高科技公司的聚集区,望京在这方面优势明显。

通常,集聚效应的形成需要3-5年时间,而成熟的写字楼需要10-15年的发展时间,国贸写字楼的起步是从1989年开始,真正的发展时间则是在1997年IT企业兴起后,2008年奥运会后趋于成熟,沉浮十余年时间,而当初的“中国硅谷”望京何时能够摆脱其“不上不下”的尴尬位置,回归最初的定位?


来源:和讯网?
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